1. 건축물의 용도
일반적으로 사람들의 통칭하는 원룸이나 빌라 등 수년간 사람들의 경험 속에서 자연스럽게 컨센서스 이루며 일반화된 용어들입니다. 그러나, 이 용어들은 건축법에서 건축물의 용도를 분류하는 정의와는 다소 차이가 있습니다. 소규모 주택개발사업을 하기 위해서는 우리가 통칭하는 용어들과 관련법에서 사용하는 정의 사이에 어떤 차이가 있고, 관련법에서는 용도별 건축물을 어떻게 분류하고 있는지에 대한 기본적인 이해가 필요합니다.
건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태로 묶어서 분류한 것을 말합니다. 건축물의 용도에 따른 분류를 통해 각각의 용도에 따른 건축기준을 제시함으로써 구조적으로 안전하고 쾌적한 건축물을 건축할 수 있으며, 이에 따라 지어진 건축물은 해당 용도에 적합하게 사용 및 관리될 수 있습니다. 「건축법 시행령」 [별표 1] '용도별 건축물의 종류'
2. 주택이란
주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다. 「주택법 제2조」
단독주택이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나눌 수 있습니다. 공동주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미하며, 아파트 연립주택, 다세대 주택이 공동주택에 해당됩니다.
주택은 아니지만 주택으로서의 기능을 하고 있는 준주택도 있습니다. 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 기숙사, 다중생활시설, 노인복지시설 중 노인복지주택, 오피스텔이 준주택에 해당됩니다.
3. 단독주택
건축물의 용도 상 단독주택은 다시 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 분류됩니다. 단독주택은 일반적으로 알고 있는 단독주택과 의미가 동일합니다. 다중주택은 4가지 조건에 부합하는 주택을 말합니다. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않아야 하고, (각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다), 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하여야 합니다. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외할 수 있습니다. 또한, 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적과 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합해야 합니다. 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하여야 합니다. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외할 수 있습니다. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이고, 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있어야 하며, 공동주택에 해당하지 않는 주택을 말합니다.
4. 공동주택
공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대, 기숙사로 구분될 수 있습니다. 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택을 아파트라고 하며, 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말합니다. 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)을 말합니다. 기숙사는 일반기숙사와 임대형기숙사로 구분되며, 일반기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다)의 50퍼센트 이상인이어야 합니다. 임대형 기숙사는 공공주택사업자 또는 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것을 말합니다.
5. 준주택
준주택은 기숙사, 다중생활시설, 노인복지시설 중 노인복지주택, 오피스텔로 구분되며, 기숙사는 공동주택에서 정의한 기숙사와 동일합니다. 다중생활시설은 건축물에서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것으로, 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위해 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합해야 합니다. 노인복지주택은 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설을 말합니다. 오피스텔은 용도상 업무시설 중 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물을 말합니다.
6. 기타
소규모 주택개발사업에 있어서 상기 명기된 주택 외에도 도시형 생활주택 또는 생활형 숙박시설에 대해서도 참고하면 좋을 것 같습니다. 도시형 생활주택은 2009년 주택 건설의 규제를 덜어 서민의 주거 안정을 꾀하기 위해 주택법을 통해 추가되었습니다. 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로, 소형주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택으로 구분됩니다. 소형주택은 세대별 주거전용면이 60제곱미터 이하이며, 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치해야 하며, 지하층에는 세대를 설치하지 않아야 합니다. 단지형 연립주택은 소형 주택이 아닌 연립주택으로 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축할 수 있습니다. 단지형 다세대주택은 소형 주택이 아닌 다세대 주택으로 건축위원회의 심의를 받아 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축이 가능합니다. 다만, 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수는 없습니다. 용도별 건축물의 종류 중 숙박시설은 일반 숙박시설과 생활숙박시설로 구분되며, 2012년 보건복지부 공중위생관리법 시행령 개정을 통해 생활숙박시설이 추가되었고, 주택이 아니라 실별로 분양할 때 규제가 적고, 서비스 면적(발코니 확장 등)의 확보, 주차대수 확보에 비교적 자유로운 장점이 있습니다.
7. 결론
소규모 주택개발사업을 영위하기 위해 위와 같은 형태의 건축물의 용도에 충분히 구분하고, 각각의 장점과 단점, 특징 등을 이해할 수 있어야 합니다. 임대수익을 주목적으로 하며 원룸으로 통칭되는 다중주택과 다가구주택, 분양을 목적으로 하며 빌라로 통칭되는 다세대 주택, 도시형 생활시설이 대표적인 소규모 주택개발사업의 주형태입니다. 그 외에도 수익성의 극대화를 위해 주택과 준주택, 근린생활시설을 한 개의 건물에 함께 건축할 수도 있고, 생활형숙박시설이나 임대형 기숙사, 고시원 등 공유주거로 활용하여 수익성을 극대화 할 수도 있습니다. 이를 위해서는 건축주의 경제적 상황과 대지의 위치와 부지 형태, 관계법규 등에 대한 기본적인 이해는 물론 유능한 건축사 또는 PM(Project Management)와의 협업을 통해 사업의 성과를 극대화하기 위한 다양한 노력이 필요합니다.