1. 설계의 중요성
설계사를 선정하기 위해서는 신축하고자 하는 용도의 건축물 설계의 실적을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 건축을 하기 위해 검토해야 할 관련 법규들이 굉장히 다양하며, 기본이 되는 건축법 외에도 소방법, 주차장법, 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법, 가스, 전기, 해당 지자체 조례 등 건축물의 용도에 따라 관련법이 매우 촘촘하게 얽혀있습니다. 따라서, 용도에 맞는 분야에서 많은 경험과 실적이 있는 설계사가 적법하고 효율적으로 건축물 설계하는데 매우 유리합니다. 또한, 설계사는 설계도서의 작성뿐만 아니라 건축심의, 건축허가, 착공신고, 설계변경, 사용승인 등 행정절차를 진행해야 하므로, 해당 지자체의 조례와 업무 특성, 유대관계 등도 중요하게 작용합니다. 예를 들어, 서울시의 경우 지하층에는 주거를 두지 못하게 하거나, 지하층을 공사할 때는 별도의 심의를 받아야 한다는 기준을 이해하지 못하고 설계와 인허가를 진행할 경우 시행착오와 협의 과정을 겪으며 많은 시간을 소비할 수도 있습니다. 신축사업에 있어서 시간은 곧 돈이므로, 이러한 시행착오를 줄일 수 있는 설계사와 협업하는 것이 좋습니다.
또한, 대부분의 소규모 건축사업은 작은 면적의 부지, 복잡한 부지 형상과 각종 규제의 허들을 넘어 공간을 최대한 효율적으로 활용할 수 있는 다양한 대안들을 필요로 합니다. 아름답고 예술적인 건축물을 설계하거나 오피스 등 대형 건축물을 설계해 온 유명 건축사가 소규모 건축사업도 잘할 수 있으리라는 보장은 없습니다. 병을 고치는 의사라고 하더라도 이비인후과, 정형외과 등 다양한 전문의가 있듯이, 건축사도 규모와 용도에 따라 최대한 효율적 대안을 제시할 수 있는 적합한 건축사와 협업이 필요합니다.
2. 설계사 찾기
앞서 말씀드린 것처럼 설계사마다 경험과 전문 분야의 차이가 있으므로, 여러 설계사들을 만나 상담해보며 가장 효율적인 설계와 인허가 업무를 진행할 수 있는 설계사를 선정해야 합니다. 최소한 5군데 이상 설계사무소를 방문하여, 각 설계사무소의 포트폴리오를 확인하고, 준공된 건축물을 직접 방문하여 살펴보는 것도 필요합니다. 본인이 신축에 대해 구상해 왔던 모든 정보를 공유하여 이를 구현할 수 있도록 설계사와 상담하며, 설계비와 설계기간 등도 협의해야 합니다. 최종적으로 3개소 정도의 설계사를 선정하고, 설계 적합성, 대안 제시, 설계비와 설계기간, 인허가 일정 등을 상세히 비교하여 본인의 사업과 가장 적합한 설계사를 결정해야 합니다.
부지주변을 사전조사 하면서 눈여겨본 건축물이 있다면, 건축물대장 발급을 통해 설계사 확인이 가능합니다. 유사한 건축물에 대한 설계를 이미 수행한 설계사이므로, 지역에 대한 이해가 높아 건축물의 용도와 대안 제시, 인허가 등에 유리할 것입니다. 인터넷을 통해 설계사를 검색하여 찾고 포트폴리오를 확인할 수도 있습니다. 본인이 신축하고자 하는 용도의 건축물에 대한 설계 실적이 많은 설계사를 선택하여 유선 상담 후 방문해 볼 수 있습니다. 건축에 대한 사전지식 전혀 없거나, 주변에 도움을 받을 사람이 없다면, 소규모 개발사업에 대한 전반적인 컨설팅과 교육, 사업관리를 수행하는 PM사와 협의할 수도 있습니다. 아래와 같은 사이트 주소는 인터넷을 통해 쉽게 검색해 보고, 확인할 수 있습니다. 각 사이트를 둘러보며 본인과 적합한 형태의 설계사 또는 PM사를 골라 상담해 볼 수 있습니다.
닥터빌드 :: 국민안심건축 플랫폼 (drbuild.co.kr)
중소형 신축 전문 컨설팅 그룹 : 네이버 카페 (naver.com)
3. 설계사와 협의 사항
설계사와의 선정을 위한 미팅 시에는 본인이 생각하고 구상하고 있는 사항을 최대한 전달하여, 설계사로 하여금 건축주의 의도가 어떤 것인지 명확히 확인할 수 있도록 해야합니다. 일부 건축주 중에서는 설계사가 알아서 모든 것을 해주겠지라고 생각할 수도 있습니다. 그러나, 설계사가 건축주의 마음까지 읽을 수는 없습니다. 사업이 진행되는 중 건축주의 의도와 다른 설계와 결과물로 서로 오해가 생길 수 있는 부분도 많습니다. 따라서, 건축주의 생각과 구상을 최대한 상세히 전달하여, 설계사가 이를 이해하고 실현해 갈 수 있도록 협의가 필요합니다. 신축의 목적, 건물의 종류, 실용도, 수직 동선체계, 수평 동선 체계, 주요 사용자 등과 같은 계획적 요소에 대해 전달해야 합니다. 이를 바탕으로 설계사로 하여금 최대면적과 용적률을 활용할 수 있도록 하거나, 가장 경제적인 방안의 설계를 이끌어 낼 수 있습니다. 방의 면적과 개수, 주차장의 확보와 자투리 면적의 활용 등에서 기발한 대안을 낼 수 있는 실력 있는 설계사가 있더라도 건축주가 요구하지 않으면 굳이 설계사가 대안을 검토하는 수고를 하지 않을 것이기 때문입니다. 건축물의 외관 마감재, 종류, 색상과 등과 내부 공용부 및 전용부의 마감재 등 건축주가 원하는 사항을 사진 등을 통해 정리해서 전달할 필요가 있습니다. 건축물의 외관은 분양이나 임대에 생각보다 많은 영향을 미칩니다. 한 번 결정된 내.외부 마감재는 변경할 수 없으니, 사업 초기부터 어떤 이미지의 건축물을 원하는지 설계사에게 명확히 의사를 전달해야 합니다. 이러한 과정을 통해서 설계비와 건축공사비 등의 오차를 줄여 전체 사업성을 분명하게 판단할 수 있는 바탕이 될 수도 있습니다.