주택시장에서 흔히 말하는 빌라는 다세대주택, 연립주택, 도시형 생활시설 등을 일컫습니다. 다세대주택과 연립주택은 건축법상 공동주택에 해당하며, 도시형 생활시설은 2009년 주택건설의 규제를 덜어 서민의 주거 안정성을 확보하기 위해 주택법을 통해 추가되었습니다.
1. 다세대 주택과 연립주택의 정의
공동주택은 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하고, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 정의됩니다.(주택법)
건축법상 공동주택은 다음과 같이 분류할 수 있으며, 기숙사의 경우 건축법상 공동주택이나, 주택법 상에서는 공동주택이 아닌 준주택에 해당합니다.
1) 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
2) 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
* 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다
3) 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택
* 2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다
4) 기숙사
가. 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서
해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것(학생복지주택을 포함)
* 건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다
나. 임대형 기숙사: 공공주택사업자 또는 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서
임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의
50퍼센트 이상인 것
아파트와 연립주택에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다세대주택에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 공동주택에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다. 「건축법 시행령」 [별표 1]
2. 다가구주택과 다세대주택의 비교
| 구 분 | 다가구주택 | 다세대주택 | 비고 |
| 건축물의 종류 | 단독주택 | 공동주택 | |
| 바닥면적 | 660제곱미터 이하 | 660제곱미터 초과 | |
| 층수 | 3개층 이하 | 4개층 이하 | 주택으로 사용하는 층수 (지하, 상가, 주차장 제외) |
| 세대수 | 19가구 | 별도 제한 없음 | |
| 주차대수 | 0.5~1.0대, 지자체 조례 (서울 : 세대당 0.5대) |
세대당 1대 이상 | |
| 소유권 | 1인 (가구별 구분등기 불가) |
세대별 소유 (세대별 등기 가능, 분양) |
다가구주택은 건물 자체를 하나의 주택으로 보기 때문에 소유자는 1 주택자가 됩니다. 한 가구씩 개별 매매가 불가능하며 건물 전체를 매매해야 합니다. 따라서 주로 원룸 형태로 계획하거나 주인세대와 원룸으로 계획하여 주거와 임대수익을 동시에 얻기 위한 목적으로 시공합니다. 반면, 다세대주택은 각 호실별로 개별 주택이 됩니다. 각각의 집주인이 자신이 소유한 개별 호수에 대해 매매할 수 있습니다. 주로, 투룸 또는 쓰리룸 등으로 계획하여 분양수익을 목적으로 시공합니다.
또한, 주차대수에도 차이가 있습니다. 다가구주택은 세대당 0.5~1.0대를 확보해야 하며, 서울시의 경우 세대당 0.5대를 확보해야 합니다. 반면, 다세대 주택은 세대당 1대 이상을 계획해야 하므로, 다세대주택을 계획할 경우에는 충분한 주차공간의 확보 여부가 매우 중요합니다.
3. 도시형 생활주택의 정의와 분류
도시형 생활주택은 도시지역 내 서민과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년 주택법에 새롭게 추가된 주거 형태입니다. 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말하며, 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택의 유형으로 구분됩니다.
1) 원룸형 주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 공동주택을 말합니다.
가. 세대별 주거전용면적은 50㎡ 이하일 것
나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것
(다만, 주거전용면적이 30㎡ 이상인 경우 에는 두 개의 공간으로 구성 가능)
라. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것
2) 단지형 연립주택 : 원룸형 주택이 아닌 연립주택
* 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층 수를 5개 층까지 건축 가능
3) 단지형 다세대주택 : 원룸형 주택이 아닌 다세대주택
* 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축 가능
하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없습니다. 다만, 원룸형 주택과 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택 1세대(주인세대)를 함께 건축하는 경우나, 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택이 아닌 주택을 함께 건축하는 경우에는 예외로 허용하고 있습니다. 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용하는 지역에서 건설되더라도 분양가상한제를 적용하지 않는다. 건축법에서는 공동주택 분류에 명기되지 않았으나, 주택시장과 실무에서는 공동주택으로 인식하고 있습니다.
도시형 생활주택은 주차대수가 다가구주택에 비해서 완화가 되는 지자체가 많고(기존에는 세대당 주차대수가 아닌 면적당 주차대수를 적용하여 유리했으나 주차문제로 인해 대부분의 지자체에서 다가구주택과 유사한 주차장 설치기준을 마련), 취사가 가능하여 다중주택의 취약점을 보완하였고, 층수 제한이 적어 사업성을 높일 수 있습니다. 또한, 공통주택으로 서비스면적(발코니 등)의 설치가 가능하여 허가면적보다 실면적을 넓게 확보할 수 있어 오피스텔 보다 유리하고, 세대별 구분등기가 가능한 장점이 있습니다. 다만, 복도 폭, 피난 등에서는 다중주택이나 다가구주택에 비해 필요면적이 크므로 임대면적의 손실이 될 수 있는 점은 주의해야 합니다.