준주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로써 주거시설로 이용 가능한 시설을 말합니다. 준주택은 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 2010년 7월 「주택법」 개정에 따라 최초로 정의되습니다. 준주택의 종류는 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔이 있습니다. 오피스텔 중 전용면적이 85㎡ 이하이며, 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 오피스텔은 민간임대주택으로 운영될 수 있는 준주택에 해당됩니다.
1. 기숙사의 정의와 특징
1) 기숙사의 종류
가. 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것(학생복지주택을 포함)
* 건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다. 이하 같다
나. 임대형기숙사: 공공주택사업자 또는 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
2) 기숙사의 특징
기존의 기숙사는 학교와 공장만 운영할 수 있었으나, 젊은 층과 노년층 1인 가구의 주거난을 해소하기 위한 방안으로 보고 공급을 확대하고 있습니다. 공유주거를 임대주택으로 등록할 수 있게 한 것이며, 미국 등 선진국의 대도시에는 저렴한 월세와 풀옵션 침실, 고급 커뮤니티 시설 등을 앞세워 20~30대 젊은 층을 공략하여 성공했으며, 국내에도 신촌 등 젊은 층이 많은 도심에 많이 들어서고 있다. 건축 기준에만 부합한다면 상가, 모텔, 업무용 빌딩 등 기존 건물을 리모델링할 수도 있습니다. 다가구주택이나 고시원과 달리 연면적 제한이 없고, 주차 기준도 완화해 대형화가 가능하고 원룸보다 큰 수익율을 확보할 수도 있을 것입니다. 사업계획승인을 받아야 하는 일반 공동주택과 달리, 건축허가 대상이며, 50% 이내 개인 취사시설의 설치도 가능합니다. 또한, 일반 기숙사와 달리 개인 공간은 보장하면서 전문 운영회사가 시설 관리와 입주민 커뮤니티 활동도 지원해 기존 기숙사나 원룸, 고시원보다 경쟁력이 높을 것입니다.
다만, 소방법의 적용이 필요하여 소방자동차 전용구역(6m*12m) 설치가 필요(주정차 불가능한 편도 2차선 도로 제외)하여, 업계에서는 대지면적이 최소 150평 (약 495㎡) 이상은 되어야 가능하다는 의견입니다. 또한, 20실 이상만 허가를 받을 수 있고, 민간임대사업자의 등록이 필수이며, 분양이 불가능한 특징이 있습니다.
2. 오피스텔의 정의와 특징
오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물을 말합니다.
「건축법 시행령」에 따른 용도별 건축물의 종류 중에서 업무시설 내 일반업무시설에 해당하고, 주택이 아닌 업무시설이기 때문에 주택에서는 일반적으로 가능한 여러 가지 시설 측면에서 제약이 있습니다. 예를 들어, 세대별 발코니를 설치할 수 없으며 전용면적이 85㎡ 이상인 경우 바닥 난방을 설치할 수 없습니다. 세부적인 오피스텔의 건축기준은 다음과 같습니다.
가. 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
나. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것
(지상층 연면적 3천㎡ 이하인 건축물은 제외).
다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 전용출입구를 설치하지 않을 수 있다.
다. 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우 온돌, 온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것
라. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외한다. 바닥면적에서 전용면적을 제외하 고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
(1) 복도, 계단, 현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
(2) 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
오피스텔은 도심에 위치하여 교통이 편리하고, 대부분 풀옵션으로 공급되고 있어 직장인이나 대학생 등 젊은 층에게 인기가 많아 임대가 원활한 편입니다. 건축주의 입장에서는 전용면적 60제곱미터 이하는 최초 취득 시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있고, 전용면적 85제곱미터 이하의 임대목적 주거용은 재산세의 25%를 감면받을 수 있습니다. 임대업 소득이 연 2천만원 이하인 경우 소득세 비과세 또는 분리과세 혜택을 선택할 수도 있습니다. 1세대 1주택 배과세 요건에 해당될 수 있으며, 주택을 담보로 자금조달도 가능한 장점이 있습니다. 개발사업에서는 주택과 오피스텔을 1개의 건물에 계획하여 용적율을 최대한 반영하여 사업성을 높이기도 합니다. 반면, 주차공간이 부족할 수 있고, 주택시장 상황에 따라 환금성이 저하될 수도 있습니다.
3. 고시원의 정의와 특징
다중생활시설 중 고시원업의 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이어야 합니다. 고시원은 근래에 '고시'라는 단어가 점차 사라지는 추세이며, 공부를 위한 고시생들의 주거공간을 넘어 학생들과 직장인들과 같은 1인 가구가 생활하는 곳으로 변화되고 있습니다. 이러한 변화에 발맞추어, 고시텔, 원룸텔, 리빙텔, 하우스, 레지던스 등의 이름으로 운영되고 있고, 최근에는 메가스테이, 스테이트랙 등 브랜드화되어 공급되고 있습니다.
고시원의 경우에는 원룸보다 적은 초기투자비로 비슷한 임대수익 구조를 만들거나, 더 큰 임대수익 구조를 만들 수 있습니다. 방의 개수가 원룸 건물의 방 개수보다 더 많으므로 투자대비 수익률이 원룸 건물을 훨씬 상회하게 됩니다. 다만, 고시원은 다중주택과 마찬가지로 취사시설을 설치할 수 없어서 적정규모의 공동취사장 등을 마련해야 하며, 소방시설을 갖춰야 하며, 고시원을 운영하려면 고시원 입실자들의 편의를 제공해야 하고, 단기 임대에 대한 관리 등 소요가 있습니다. 그러나, 수익적인 측면에서는 다른 임대수익 모델과 비교해 높은 편이므로, 소규모 개발사업 검토 시 반드시 고려하는 것이 좋습니다.
<용도별 건축기준 비교>
| 구분 | 연면적 제한 | 1실당 최소 면적 | 주차대수 기준 | 비고 |
| 다중주택 | 200평 이하 | 14제곱미터 | 150제곱미터 당 1대 | |
| 도시형 생활주택 오피스텔(주거용) |
별도 제한 없음 | 14제곱미터 | 134제곱미터 당 1대 | |
| 생활형 숙박시설 분양형 호텔 |
별도 제한 없음 | 14제곱미터 | 134제곱미터 당 1대 | |
| 고시원 | 150평 이하 | 9제곱미터 | 134제곱미터 당 1대 | |
| 임대형 기숙사 | 별도 제한 없음 | 개인공간 10제곱미터 +공용공간 총 14제곱미터 |
200제곱미터 당 1대 |