1. 노인복지주택
1) 노인복지주택의 정의
노인복지주택은 「노인복지법 제32조」에 따라 양로시설, 노인공동생활가정과 함께 노인주거복지시설에 해당하며, 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의, 생활지도, 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설입니다. 노인복지주택은 주택법상 주택이나 공동주택이 아닌 준주택에 해당되며, 건축법상으로는 노유자시설에 해당됩니다. 과거에는 임대뿐만 아니라 분양도 가능하였지만, 일부 시행사가 분양형 노인복지주택 공급물량을 입소 자격자가 아닌 자에게 분양하거나 일반 공동주택처럼 홍보 및 분양하는 등 편법 행위로 파행이 발생하여, 2015년 1월 분양형을 폐지하고 임대형만 가능토록 개정되었습니다. 최근에는 정부에서 노인복지법을 보완하여 분양형도 가능하겠다고 선언한 바 있어 법의 개정 추이를 봐야 할 것 같습니다.
노인복지시설의 입소대상, 절차, 비용 및 임대 등에 관한 사항은 보건복지부령으로 정하고 있으며, 노인복지주택은 '단독취사 등 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없는 60세 이상의 자'가 대상이 됩니다. 입소비용은 다른 노인주거복지시설과 다르게 노인복지주택의 경우 입소자 본인이 전부 부담하게 됩니다.
2) 노인복지주택의 혜택
노인복지주택에 대한 세제 혜택으로는 지방세특례제한법에 따른 취득세, 재산세에 대한 100분의 25 감면 혜택(지방세 특례제한법 제20조 제2호), 종합부동산세법상의 과세표준 합상대상 배제 혜택(종합부동산세법 제8조 제2항 제2호, 동법 시행령 제4조 제1항 제12호), 노인복지시설을 운영하는 중소기업에 대한 소득세 및 법인세 감면 혜택(지방세특례제한법 제101조 제1항 제1호 노목, 조세특례제한법 제7조 제1항 제1호 노목), 부가가치세 면제 혜택(조세제한특례법 제106조 제1항 제4의 4호) 등이 있습니다. 또한, 학교용지부담금 면제, 세대당 주차대수 완화, 건축 가능한 용도지역확보가 용이한 노유자시설로의 취급, 관리사무소, 가스공급시설, 유치원, 주민공동시설 등 설치규정 적용배제 특례 등이 있습니다.
3) 노인복지주택의 현재와 과제
그러나, 초고령화사회로 접어드는 우리나라에서 현재의 공급은 수요를 충족하기에 턱없이 부족한 상황입니다. 전 세계에서 고령화 속도가 가장 빨라 매년 65세 이상 노인 가구가 23만 가구 이상 생겨면서 전체 고령가구가 500만에 넘어서고 있지만, 노인 전용 주택 공급은 3만 가구에 수준으로 전체 노인 가구의 0.6%에 그치고 있습니다. LH가 공급한 매입 임대주택에서도 노인 전용 주택비율은 2.2%(480여 가구)에 불과하였으며, 민간이 공급하는 노인 복지주택(시니어 타운)도 전국 39곳 8800여 가구에 그쳐 급증하는 노인 가구를 감당하기엔 턱없이 부족한 것입니다.
우리나라 노인의 상대적 빈곤율이 39%(2021년 기준)으로 OECD 국가 중 두 번째로 높은 수준임을 감안하면, 공공이 앞장서 노인 주택공급을 확대해야 하며, 민간도 공급을 확대하기 위해 일반 분양주택이나 민간 임대주택도 노인 시설 기준을 적용할 경우 택지 공급 시 가점을 주거나, 용적률 인센티브를 부여하는 등 혜택을 통해 공급의 촉진이 서둘러 진행돼야 합니다.
2. 학생복지주택
1) 학생복지주택의 정의
학생복지주택은 건축법상 공동주택 중 기숙사에 해당하며, 일반기숙사와 임대형 기숙사 중 일반기숙사에 포함됩니다.
가. 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것(학생복지주택을 포함)
* 건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다
나. 임대형기숙사: 공공주택사업자 또는 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
여기서 학생복지주택은 교육기본법 제27조 제2항에 관련 내용이 명기되어 있습니다.
"국가 및 지방자치단체는 학생의 안전한 주거환경을 위하여 학생복지주택의 건설에 필요한 시책을 수립, 실시하여야 한다(신설 2008.03.21)"
2) 학생복지주택의 사례
서울시는 2009년 서울시의 학생복지주택의 명칭을 공모하여 에듀하우스라고 선정하였습니다. 서울시에서 시범사업으로 동작구 흑석뉴타운에 대학생 전용 기숙사를 에듀하우스라는 명칭으로 추진하였습니다. 흑석동 186-7 일대 1,366㎡부지에 지하 3층, 지상 7층 규모로 시공되었으며, 대학생들을 위해 식당과 학습실, 휴식 및 운동시설, 세탁실 등 편의시설을 갖추고 기숙사 방마다 샤워실과 화장실, 책상, 가구 등이 구비되어 있습니다. 중앙대가 서울시와 동작구의 지원으로 학교재단 부자에 국유지를 일부 사들여 시공한 이 시설은 150명이 입주할 수 있고, 저렴한 가격으로 학생들에게 공급되고 있습니다. 기숙사는 대학이 건립할 수도, 민간이 건립할 수도 있고, 사학진흥자금 등의 지원을 받을 수 있어 사업의 자금조달에 유리합니다. 또한, 주택 이외의 50% 미만의 범위에서 용도복합도 가능하고, 주차대수 기준이 완화되어 200㎡당 1대의 규정을 적용받고 있는 등 유사한 규모로 사업추진이 가능한 도시형생활주택에 비해 유리한 점이 있습니다.
<도시형 생활주택과 학생복지주택의 비교>
| 구 분 | 도시형 생활주택 | 학생복지주택 | 비고 |
| 법적 근거 | 주택법 | 공동주택 중 기숙사 | |
| 민간참여 가능여부 | 민간 주도 | 대학 주도, 민간 주도 | |
| 지원사항 | 사업승인 간소화 | 사학진흥기금 지원 | |
| 용도 복합 | 용도 복합 불가 | 50%미만 내 복합 가능 | |
| 사업규모 | 20~150세대 | 150호 미만 | |
| 주차기준 | 소형 주택 시 세대당 0.6대 | 200제곱미터당 1대 | |
| 대상 | 직장인, 대학생 등 1~2인 가구 | 대학생 |
3) 학생복지주택의 현재와 과제
그러나, 아직까지 학생복지주택에 대한 구체적인 개념정의 및 시설기준, 운영방안 등에 대한 제도화는 이루어지지 않은 상황이며, 민간 특히 개인이 기숙사를 영리 목적으로 운영할 수 없는 상황이라 학생복지주택의 활성화의 걸림돌로 작용하고 있습니다. 사회는 빠르게 1인 가구 시대가 되고 있습니다. 젊은층은 부모로부터 독립하며 주거 사다리를 통해 안정적으로 주거문제를 해소해야 합니다만, 현실을 그렇지 못한 경우가 많습니다. 서울지역의 저소득층 청년층은 다가구주택과 같은 원룸이나 고시원 등에 거주하고 있으며, 임대유형은 약 50% 이상이 보증부 월세의 형태입니다. 월소득 대비 임대료 부담비율은 35%(2023년 기준)를 넘고 있어 주거비 부담이 매우 큰 상황입니다.
팬데믹 이후 인플레이션과 전세사기 등의 사회문제는 월세 증가로 이어져 부담이 더욱 가중되고 있습니다. 다행히 임대형 기숙사에 대한 혜택 부여로 공급이 증가될 것으로 예상되나, 정부나 지방자치단체가 주도하여 대학생을 비롯한 청년들에게 저렴하게 주택을 공급하여 민간과 서비스의 경쟁을 통해 상호 보완적으로 성장할 수 있도록 제도 개편과 관심이 절실한 상황입니다.