주택시장에서 흔히 말하는 원룸은 다중주택과 다가구주택을 일컫습니다. 건축법 상 다중주택과 다가구주택은 단독주택에 해당하여 한 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조입니다.
1. 다중주택과 다가구주택의 정의 「건축법 시행령」 [별표 1]
1) 다중주택
다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 다중주택이라고 합니다.
가. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
나. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
다. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택 으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.
(`21년 6월 바닥면적 기준 변경, 기존 330제곱미터에서 660제곱미터로 확대)
다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
라.적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것 (`21년 9월 신설)
2) 다가구주택
다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말합니다.
가. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것.
다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
나. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
다. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 다중주택과 다가구주택 비교
| 구분 | 다중주택 | 다가구주택 | 비고 |
| 층수 | 주택 3개층 이하 | 주택 3개층 이하 | - 주택으로 사용하지 않는 층은 층수 산입 안함 - 다중주택은 지하층 활용 시 4개층의 효과 |
| 바닥면적 | 660제곱미터(약 200평) 이하 | 660제곱미터(약 200평) 이하 | 부설주차장 면적 제외 |
| 세대수 | 별도 기준 없음 | 19세대 이하 | |
| 주거형태 | 독립된 주거의 형태를 갖추지 않음 (욕실 가능, 취사시설 불가능, 공동취사) |
별도 기준 없음 | |
| 주차대수 | 1+[[연면적-150)/100] 최대 3대를 넘지 않음 |
0.5~1대, 지자체 조례 (서울 : 세대당 0.5대) |
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| 시설 | 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 기준, 지자체 조례 | - | |
| 소유권 | 1인 (구분등기 불가능, 단독등기) |
1인 (구분등기 불가능, 단독등기) |
가구 개별로 매매 불가 |
3. 다중주택과 다가구주택의 특징
1) 공통점
다중주택과 다가구주택은 건물 1개동을 하나의 주택으로 보는 건축물입니다. 세대 개별 등기가 안되어 각 호실별 매매는 불가합니다. 건물의 규모는 주택으로 사용하는 층이 3개층 이하이며 연면적은 660제곱미터(약 200평) 이하로 동일합니다.
2) 차이점
다중주택의 가장 큰 특징은 각 호실 개별 취사가 불가한 건축물로 사업계획 시 공동취사장 마련 등에 대해 반드시 유의하여 계획해야 합니다. (건축물 사용승인을 받은 후 주방과 싱크대 등을 설치하는 경우가 많으나 불법건축물에 대한 이행강제금, 원상복구 명령 등 리스크 있음을 분명히 이해해야 합니다) 반면, 다가구주택은 각 호실 취사가 가능하며 하나의 집에 여러 가구의 독립된 거주가 가능합니다.
다중주택은 주차장 규제가 다가구주택이나 도시형생활주택보다 덜 까다로워 작은 대지를 활용하기에 유리합니다. 예를 들어, 서울에서 16가구의 다가구주택을 계획한다면 세대당 0.5대이기 떄문에 주차장을 8개 확보해야하고, 면적으로는 80평 정도의 대지가 필요한 셈입니다. 반면, 16가구의 다중주택을 계획한다면 주차장을 최대로 하더라도 3대를 넘지 않기 때문에 비교적 적은 면적으로도 계획이 가능합니다. 다가구 주택은 보통 1층을 주차장과 근린생활시설로, 4층을 주인세대로 구성하여 계획합니다.
이러한 특징은 소규모 주택개발사업을 시행할 때 수익성과 직결되는 부분입니다. 개발에 적당한 대지가 있더라도 적정한 주차장의 확보가 어려워 사업추진을 못하거나, 개별 취사시설 불가하여 사용승인 후 임대가 곤란할 수도 있습니다. 리스크를 줄이고 최대의 수익성을 확보하기 위한 다양한 경험과 정확한 판단이 매우 중요한 이유입니다.