1. 조사 목적
소규모 주택신축사업의 목적은 기존의 오래된 주택을 헐고 새로운 건물을 지어 부가가치를 얻는 것입니다. 신축 후 개별 호실을 분양하여 매각하거나 임대를 통해 수익을 얻는 것입니다. 물건을 만들어 파는 사업과 마찬가지로, 부동산 시장에 주택이나 상가를 지어 판매 또는 임대를 통해 수익을 창출하는 것이라고 볼 수 있습니다.
그런 관점에서 보면 누구에게, 어떤 주거 상품을, 얼마에 팔 수 있을지 예측하고 계획하는 것은 사업의 성패를 가르는 매우 중요한 과제라고 볼 수 있습니다. 또한 부동산(부동산)은 그 단어에 내포된 의미처럼, 움직이지 못하는 자산으로 지역적 성격에 따라 가치의 차이가 크게 벌어집니다. 강남의 아파트와 강원도 작은 마을에 위치한 아파트의 가치는 같을 수는 없습니다. 따라서, 신축을 하고자 한다면, 그 건물을 매입하거나 임차하려는 사람이 어떤 사람인지, 어떤 용도를 원하는지 수요를 먼저 확인해야 합니다. 그리고, 유사한 물건의 거래가격 확인을 통해 적정한 매각 및 임대료를 산정해 볼 수 있어야 합니다.
이러한 과정을 통해, 신축 사업에 필요한 자금의 규모를 확인하고, 매각 또는 임대를 통해 얻을 수 있는 수익을 예상해 볼 수 있으며, 사업을 통해 요구하는 수익률을 얻을 수 있는지 가늠해 볼 수 있을 것 입니다.
2. 조사 범위
1) 수요 조사
신축하고자 부지가 어떤 지역에 위치하느냐에 따라 수요가 달라집니다. 예를 들어, 신촌의 대학가에 위치한 부지라면 학생이나 직장인 등 1인 가구를 위한 원룸을 원하는 분들이 많을 것입니다. 반면, 노원이나 송파 등 학원가나 주거지에 위치한 부지라면, 자녀가 있는 가족의 수요가 많아 2~3룸 또는 4룸을 필요로 할 것입니다. 해당 지역의 주요 거주자가 누구인지, 그리고 어떤 형태의 주거 형태를 원하는지 사전에 확인하여 계획해야 하며, 한번 시공된 주거 형태는 건물의 수명이 다할 때까지 거의 수정할 수 없습니다. 이는 준공 후 분양 또는 임대의 용이성과 직결되는 중요한 사항입니다.
2) 시세 조사
서두에서도 말씀드렸다시피, 매물의 정확한 시세 파악이 매우 중요합니다. 시세는 지역이나, 지하철과 같은 대중교통과의 거리, 건물 내 층수, 방의 크기, 시설의 노후도 등에 따라 매우 미묘하게 형성됩니다. 똑같은 크기의 방과 내부 옵션을 갖춘 방이라 하더라도, 지하철역과 도보 2분 거리와 도보 20분 거리의 시세는 비교할 수가 없을 정도입니다. 또한, 시세는 경기의 흐름에 따라서도 무쌍이 변화합니다. 전세 우위 또는 월세 우위 시장인지에 따라 달라지고, 임대인 우위 또는 임차인 우위 시장인지에 따라 조금씩 시세에 반영됩니다. 이는 신축 사업의 성패를 가르는 중요한 척도가 되므로, 최대한 정확하게 조사하고, 사업계획 시에는 다소 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다.
3. 조사 방법
1) 인터넷 사전조사
인터넷의 발달로 거의 모든 주거 형태와 매물의 매매, 전세, 월세 시세 등을 간단하게 손품을 팔아 빠른 시간 내에 확인이 가능합니다. 대표적으로는 네이버 부동산, 직방, 다방과 같은 중개 사이트에서 확인이 가능합니다. 먼저, 지역적 특성에 대한 확인과 원룸 또는 2~3룸 등의 매물 비율을 확인을 통해 해당 지역에서 주로 거래되는 주거 형태를 확인합니다. 부지 근처에 지하철역, 번화가, 대학가 등이 있다면 원룸의 거래 비중이 높을 것이고, 일반 주거지일 경우 2~3룸의 거래 비중이 높은 것을 확인할 수 있을 것입니다. 이를 바탕으로, 해당 지역에 원룸, 2~3룸 또는 경우에 따라 혼합된 형태 등의 거래가 가능할지 판단할 수 있을 것입니다.
다음으로 신축하고자 하는 부지를 중심으로 최근 신축한 건물의 주거 상품에 대한 매매가와 전세가, 월세 등을 확인합니다. 신축년도, 주거의 형태, 방의 크기 등 유사한 매물에 대한 정보를 정리하면, 대략적인 시세 파악이 가능해질 것입니다. 수집된 정보는 엑셀 등을 통해 분류하여 정리하면 설계와 사업성 검토 시 활용할 수 있습니다.
2) 지역 및 부동산 사무실 방문조사
인터넷을 통해 기본적인 조사를 마치면 부지 주변의 중개사무실을 방문하여 지역의 상황을 피부로 직접 느껴보는 게 좋습니다. 인터넷에서 조사한 주거의 형태와 매물의 시세를 문의하여 확인할 수 있습니다. 대부분의 중개사분들은 해당 지역에 오랫동안 거주하시면서 영업을 하고 계신 상황이라, 매물과 시세를 훤하게 알고 계십니다. 게다가 현재의 상황뿐만 아니라 과거로부터 현재까지의 시장 변화와 앞으로 지역이 어떻게 변화할지 까지 긴 안목으로 보고 계시는 경우가 많습니다. 신축을 한다면 어떤 주거 형태가 잘 나가고, 임대료는 어느 정도가 적당할 것 같다고 조언을 얻을 수 있습니다. 준공을 하고 나면 결국 지역의 중개사님들을 통해 매매나 임대 계약을 체결해 나가야 하니, 처음부터 좋은 관계를 유지해 두는 게 여러모로 좋습니다.
지역의 부동산을 방문할 때에는 거리를 돌아보며 왕래하는 주민들을 살펴보고 대략적인 주거 계층을 확인해 보는 것도 좋습니다. 지하철역과 버스 등 대중교통이나 대형마트, 관공서, 학교 등의 편의시설 등과 근접한 지, 공장이나 고철, 폐기물 집하장 등이 인접해 있지는 않은지 확인도 필요합니다. 또한, 해당 지역에 신축한 건물들을 살펴보고, 어떤 형태의 외관이나 건물의 구성이 본인이 원하는 형태와 가까운지 정리해 두는 것도 좋습니다. 마음에 드는 건물이 있으면, 해당 번지의 건축물대장을 발급받아 건축사와 시공사도 확인이 가능하니, 유심히 살펴보고 기록해두길 권합니다.